Answer

基本的に14条地図作成作業では近隣関係者と境界立会・同意を頂いておりますので、確定測量が不要と考えて良いと思います。

ただし、境界立会・同意までは実施するのですが、境界標設置まではしないケースもあります。
売買契約において、境界明示まで必要になる場合には再測量・再立会して、境界標設置が必要になりますので、この点はご注意ください！

また、14条地図作成作業が完了していると、法務局に精度の高い図面が備わっていますので、併せてご確認ください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

土地家屋調査士法人　共立パートナーズ
代表社員　横田教和

こんにちは。

共立パートナーズ横浜の西堀です。
事務所移転から早4ヶ月が経とうとしています。
あっという間です。 

人を育てるって難しいですねー。けど楽しい。
すみません。唐突につぶやいてしまいました。

成長って本人は必死に頑張っているので、あまり実感が湧かないものですが、
出来なかったことができるようになる。
新たなことを知り発見につながる。
なんて素晴らしいことでしょうか。 

「教える」と「育てる」は似ている言葉ですが全く意味が異なると思います。
育てることが重要と考えます。
様々な研修に参加し思う事は、育てることの難しさは、どの会社も抱えている問題だということです。
放棄してしまえば簡単ですが、本人の成長、会社の成長に繋がりません。 

横浜事務所は定期的な新人向けの研修(勉強会)を行っております。
定期的な勉強会をやっている事務所は珍しいと思います。

研修で私は「60％～70％のことができるように学んでください」と伝えています。
専門的な知識・技術を要するこの業界では未経験者が最初から100％を吸収するのは絶対に無理です。
学びの中で、100％を追い求めた結果、混乱を招き、挫折だけで終わってしまっては、つまらないという感情が芽生え長続きしません。

基礎から指導し、慣れてきたらテクニック等教えます。
学校ではありません。実務に直結することを指導します。
人は十人十色です。長所と短所を考えどこに出しても恥ずかしくない人材を育成します。
移転したばかりのきれいな事務所でぜひ一緒に働きましょう。
そして、お客様の為に仕事をし、案件が終わった時の達成感を一緒に味わいましょう。 

Answer

１． まずは所有者不明の土地の周りの近隣にヒアリングを行います。

２． 土地家屋調査士の職務上権限により戸籍や住民票等を調査・取得します。

３． それでも所有者不明の場合には、弁護士に代理人になってもらい、
裁判所に不在者財産管理人等を選任してもらうよう申立を実施します。

（相続が関係する場合には相続財産管理人）

→申立を行いますと、財産管理人（弁護士）が選任されますので、

　その方と境界立会・同意・境界確認書の取交を実施します。

【申立から境界立会・境界確認書の締結までの期間】

案件により異なりますが、概ね６カ月間位

【申立にかかる費用】

これも案件により増減しますが、目安100万円位

弊所でも管理人を選任してもらい、境界確認を進めて行く案件も執り行っておりますので、
詳細は弊所のスタッフまでお気軽にお問合せください！

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございます(^^)

ここ最近、日本全国各地で真夏日を記録し、報道では「危険な暑さ」「熱中症」「警戒アラート」と注意を呼び掛ける言葉が飛び交っております。私が暮らす名古屋市でも最高気温40度近くになる予報が出される日があり、自宅のドアから出た途端に感じる暑さと湿気で、まるでサウナの中にいるような錯覚に陥り狼狽える毎日です。

皆様も、どうぞ体調管理にはお気を付けください。

私は測量作業を主に従事しております。

測量作業と言いますと、お客様からご依頼頂いた土地の測量を行うために測量地に赴き、成果に必要な土地の現況や境界標の観測をするわけですが、この暑さの中、測量機材を抱え歩き回っていると大量の汗をかくだけでなく、肌も日焼けします。気が付くと肌に赤みが増し、翌日翌々日には服で隠れた箇所との違いがはっきりするほど変わっていることが判ります。シャツを脱げば、手首回りと首回りだけ別人になっているかの様です。

日焼け止めを塗るもの面倒なものだと、こんな調子で夏の数か月を過ごすわけですから、毎年晩夏になるころには私の体は真っ茶色になり、買い物など外出した際、外国人に間違われ苦笑することがあります。

…店員さん、お会計するのにジェスチャーは要りません。日本語で大丈夫です。

…測量中に通りがかった小学生のきみ、「ハロー」とはなんですか、まったく。

今年も私の肌の色が着々と移り変わってきております。今年は片言の日本語で「コンニチワ」と言える日が来ないかちょっとワクワクしています。

さて、日頃は屋外にて作業する役目ゆえ、この記事を読まれている皆様とはご挨拶できる機会もなかなか無い私ではありますが、この場をお借りして、皆様の大切な財産である不動産が次の世代に受け継がれることに、また、円滑な売買取引が出来ることに、現場作業者の立場から尽力して参りたいと存じます。

皆様、どうぞよろしくお願いいたします。

こんにちは。共立パートナーズ　横浜オフィスの濱中です。

早いもので鶴屋町の新オフィスへ移転して一か月が経過しました。

広々としたオフィスにようやく慣れてき始めたかなといったところです。

お近くに来られた際はぜひお立ち寄りいただけたら嬉しいです。

　今回は最近ご相談をいただくことが多い「未登記建物」について書かせていただきます。

　「実際古い建物が建っているのに登記記録がない！この建物を登記することはできますか？」

　といったご相談をよくいただきます。

　実際に建物が存在するのならば登記はできるでしょ？と言いたいところですが、先に確認をしておきたいことがあります。

まず、その建物の用途が何なのか、居住用？車庫？物置？また固定資産税は課税されている？

　表題登記で建物として認定されるにはいくつか条件があります。外気分断性・固着性・用途性などです。

　用途を確認したいのは物置などで基礎工事のされていない、地面に置いてあるだけのものなどは永続的に土地に定着していると言えず建物としては登記ができません。

　また車庫などで柱と屋根はあっても周り壁が施工されていないものは外気分断性がないため、こちらも建物としては登記ができません。

　固定資産税の課税を確認したいのは、登記を申請するにあたり申請人の方が所有者であるという所有権を証する書面を添付する必要があります。固定資産税の納税者は原則所有者であるはずなので、納税をされていれば納税証明が所有者であることを証明する書類の一つになります。

　課税がされていない場合は都税事務所や資産税課などに課税の手続きをとっていただく必要があり、その場合は証明が翌年の４月まで取れず手続きに時間を要する場合があります。

　前述の固着性についてもですが、最終的には申請を行う管轄法務局の判断によってくるところが大きいので、法務局へ先に相談をしておく方がその後のスケジュールが見えやすいと思います。

このような案件がございましたら、早めにご相談いただければ幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

共立パートナーズ　横浜オフィス　濱中

Ｑuestion

私は知人から、土地付きで中古の一軒家を購入しました。銀行の融資を受けて増築とリフォームを考えています。

 銀行が法務局の登記を調査したところ、購入した土地に、中古建物とは別に、まったく知らない人の建物が登記上残っていることがわかりました。

 この所有者を探そうと知人に聞いてみたのですが、知人も知らない人だとのことです。私はどうすればいいのでしょうか？

Ａnswer

不動産登記法によると、取壊し等で建物が滅失した時は、取り壊した日から１ヶ月以内に、所有者が建物滅失登記を申請しなければなりません。

所有者が死亡しているときは、その相続人が相続証明書を添付して滅失登記を申請しなければなりません。

今回の事例を推測すると、登記簿上の建物は、購入した土地にかつて建っていたもので、土地の所有者が移り変わったにもかかわらず、滅失登記をしていないため、この古い建物が登記上残ってしまったと考えられます。

この場合、登記名義人の相続人がわかれば事情を話して滅失登記に協力してもらえる場合もありますが、みつからない場合は利害関係人として、現に存在する建物の所有者から、法務局の登記官に対して、建物滅失登記の申出を行うことが出来ます。

申出を受けた登記官は、現地調査のうえ職権により建物の登記を抹消することができます。

今回、法務局に滅失登記の申請か申出をしなければ今後いつまでも、存在しない他人名義の建物登記が残ることになってしまいます。

また、登記してある建物には家屋番号が付いています。例えば１０番の土地には１０番の家屋番号が付番されます。

通常、建物が１個だけなら、土地の地番と家屋番号は同じですが、複数ある場合、「１０番の２」、「１０番の３」というように支号が付きます。

つまり、更地に居宅を新築した場合であっても、滅失忘れ建物があったりすると本来使用すべき家屋番号が使えず影響を受けることになります。

今回の事例から、土地家屋調査士としてアドバイスさせていただくならば、土地を購入する際は、「滅失忘れ建物がないかどうか確認する」ことが重要となります。

もっと詳しくお知りになりたい場合には、弊社の土地家屋調査士におたずねください。

最後までお読みいただきありがとうございました。

土地家屋調査士法人　共立パートナーズ
代表社員　横田教和

私は愛知県の春日井出身です。
あまり聞きなれない地名かもしれませんが、名古屋市の北東部に隣接し、名古屋市のベットタウンのような地域として位置しています。この春日井市にて、中学校時代までを過ごしていました。

中学校卒業後には、和歌山県に位置する高野山の宿坊で住み込みにて働き、高校時代を過ごしました。

この高野山は、町全体が世界遺産としても指定され、標高約1000ｍの山中に、見渡す限りに寺院が立ち並び、そこに年間約120万人もの観光客が訪れています。
こうした場所で、老若男女、国籍問わず多くの方と触れ合いながら、高校の3年間を過ごしました。その後、都内の大学に進学することになり、地理学を専攻していました。

この土地家屋調査士業界を知り、目指した理由は二つあります。

一つ目は、元々、私の実家では、家業として不動産業を営んでいる事から、私自身も幾度か土地家屋調査士の先生と話す機会があり、この業界を知り、興味を持ちました。

二つ目は、大学の専攻の中で、測量や地図の講義が面白いと感じていました。そこから、これらが少しでも共通している土地家屋調査士業界に、更に興味を持ちました。このような、一つ目の機会と、二つ目の大学で学んできた事から、この土地家屋調査士業界を目指すきっかけとなりました。

まだ、入社して２か月目で毎日覚えることが多く大変ではあますが、上司や先輩方の人柄も良く、仕事も丁寧に指導していただき、やりがいを持ち日々成長を実感しています。


まだまだ未熟ではありますが、共立パートナーズの一員として、一日でも早く成長し、共立パートナーズの更なる飛躍に貢献できるよう精進していきます。

Ｑuestion

Ａnswer

はじめまして

今年１月に入社いたしました杉山と申します。

静岡県沼津市出身で、高校を卒業するまで地元で過ごしていました。

地元は海が近く高校時代は毎日の様に海へ行き、釣りやバーベキュー、海水浴をしておりました。

その後、神奈川県にある大学に進学することになり、それを機に一人暮らしを始めました。

大学では建築学を専攻し、その経験を活かすため卒業後はハウスメーカー・ゼネコンで働いていました。

しかし、建築業界以外の仕事もしてみたいと感じたために転職する事を決意しました。

数ある職種の中で土地家屋調査士業界で働くことに決めた理由は、知り合いがこの仕事をしており私自身調べていく中でとても興味をもったからです。

ゼロからのスタートですが周りの皆様の協力のもと充実した環境の中で働けております。

 入所して４か月が経過しましたが、まだまだ未熟な事ばかりで迷惑をかけることもありますが

一日でも早く業務を習得し、共立パートナーズの更なる飛躍に貢献できるよう努力します。

杉山　博紀

Ｑuestion

父が２０年前に家を建てたのですが、登記することなく２年前に亡くなりました。

現在は、母と私の家族４人で住んでいますが、家が手狭になってきたこともあって、全体のリフォームと増築を考えています。

自己資金が足りないので、１５００万円ほど融資を受けたいと思っていますが、銀行は抵当権の設定登記を条件に融資できるとのことでした。

父が新築した時の建築確認済証や検査済証などの書類は亡失していますが、今回のような古い建物でも登記できるのでしょうか？

Ａnswer

結論からお話しすると、必要な書類が揃えば登記は可能です。

建物登記に必要とされる書類は、原則として次のうちの２種類が必要であり、
登記官が申請人の所有権の取得を推認できる書類となります。

今回の場合は、亡くなったお父さんが建築した建物に増築するので、

「既存部分の所有権証明書＋相続証明書」と、

新たに「増築する部分の所有権証明書」が必要となります。

相続証明書とは次の１～６の書類をまとめたものです。

以上のような書類を揃えることで、建物表題登記を申請することになります。

抵当権設定登記を行うには、次の順序を経ることにより登記可能となります。





建物表題登記は、上記のような書類が必要となるため、
建物を新築した際は遅滞なく登記をしておくことが最も重要です。

特に所有権証明書として、検査済証・確認済証（設計図含む）等を亡失してしまうと、建物が複雑な場合、建物の構造・床面積等を特定するために、調査測量に関する費用が通常より多く発生することもあります。

また、未登記建物の状態で何十年も放置していると、いざ登記をしようとする段になって、全く予想もしていなかった相続人を相手に遺産分割協議をしなければならない事態に陥る場合もあります。

それは、残された家族の負担を考えた場合、とても大きな負担となってしまいますし、最悪の場合は「登記が出来ない」ということもありえます。つまり、今回の事例では融資が受けられないため、リフォームや増築が出来ないことになってしまいます。

不動産登記法では、建物を新築した場合、所有者に１ヵ月以内に建物表題登記を申請する義務を負わせています。

怠った場合は１０万円以下の科料というペナルティを科していますが、今回のような案件を、日常的に扱っている土地家屋調査士としてアドバイスさせていただくならば、
「建物登記の手続費用を節約する利益」よりも、登記することによって所有者が享受する「権利の明確化に対する利益」の方がはるかに大きいのです。

もっと詳しくお知りになりたい場合には、お気軽に弊所 土地家屋調査士におたずねください。



最後までお読み頂きありがとうございます。